Acheter un logement à deux sans être mariés est une situation fréquente. Les deux partenaires peuvent devenir co-emprunteurs et signer ensemble l’offre de prêt. Ils sont alors tous les deux engagés dans le remboursement, selon les conditions prévues par la banque.
L’assurance emprunteur mérite une attention particulière dans ce type de projet. Elle permet de couvrir tout ou partie du prêt si l’un des assurés est concerné par un événement garanti, comme un décès, une perte totale et irréversible d’autonomie, une invalidité ou une incapacité de travail.
La répartition de l’assurance entre les deux co-emprunteurs s’appelle la quotité. Elle ne se choisit pas au hasard. Elle doit tenir compte des revenus, de la part de chacun dans le projet et de la capacité de l’autre emprunteur à poursuivre le remboursement seul.
Acheter à deux sans être mariés : quels engagements sur le prêt ?
Lorsque deux personnes signent un prêt ensemble, elles sont co-emprunteuses. La banque peut demander à chacune de rembourser les échéances prévues au contrat, même si les revenus ou l’apport de départ ne sont pas identiques.
Cette solidarité sur le prêt doit être distinguée de la propriété du bien. Les parts détenues dans le logement peuvent être réparties, par exemple, à 50/50 ou à 60/40. Cette répartition figure dans l’acte d’achat établi chez le notaire.
La quotité d’assurance ne correspond pas obligatoirement aux parts de propriété du bien. Une personne qui possède 50 % du logement peut être assurée à 100 % du prêt. À l’inverse, deux partenaires propriétaires à parts égales peuvent choisir une assurance répartie à 50 % chacun.
Le choix dépend avant tout de la capacité de chaque co-emprunteur à assumer seul les mensualités si l’autre ne peut plus participer au remboursement.
Qu’est-ce que la quotité en assurance emprunteur ?
La quotité correspond au pourcentage du prêt assuré pour chaque emprunteur. Pour un achat réalisé à deux, le total des quotités doit généralement atteindre au moins 100 %.
Voici quelques exemples de répartition :
• 50 % pour le premier emprunteur et 50 % pour le second : le prêt est assuré à 100 % au total ;
• 70 % pour le premier emprunteur et 30 % pour le second : le prêt est également assuré à 100 % au total ;
• 100 % pour chaque co-emprunteur : le prêt est assuré à 200 % au total.
En cas de sinistre garanti, l’assureur intervient dans la limite de la quotité prévue pour la personne concernée et selon les conditions du contrat.
Avec une quotité de 50 % chacun, si l’un des emprunteurs décède, l’assurance peut prendre en charge 50 % du capital restant dû. L’autre co-emprunteur reste alors redevable de la part non couverte.
Avec une quotité de 100 % sur chaque tête, l’assurance peut prendre en charge la totalité du capital restant dû si l’un des deux emprunteurs décède, sous réserve des garanties et des exclusions du contrat.
Comment choisir la bonne répartition entre les co-emprunteurs ?
Il n’existe pas de répartition adaptée à toutes les situations. Le choix doit s’appuyer sur la situation réelle du couple et sur ses ressources.
Plusieurs critères peuvent être étudiés :
• le niveau de revenus de chaque emprunteur ;
• la stabilité professionnelle de chacun ;
• le montant de l’apport apporté au projet ;
• la part de propriété prévue dans l’acte d’achat ;
• l’existence d’autres crédits ou charges importantes ;
• l’épargne disponible ;
• la présence d’enfants ou de personnes à charge ;
• la possibilité, pour l’un des deux, de régler seul les mensualités du prêt.
Une répartition à 50/50 peut être envisagée lorsque les deux co-emprunteurs disposent de revenus proches et peuvent assumer une partie équivalente du prêt.
Une quotité plus élevée pour l’un des emprunteurs peut être étudiée lorsque ses revenus sont plus importants ou indispensables au remboursement du prêt. Par exemple, une répartition à 70/30 peut correspondre à un écart de revenus significatif, sans pour autant constituer une règle.
La couverture à 100 % pour chaque emprunteur apporte une protection plus large sur le remboursement du prêt. Elle peut aussi entraîner un coût d’assurance plus élevé. Il est donc utile de comparer le niveau de couverture recherché avec le budget global du projet.
Faut-il assurer chaque emprunteur à 100 % ?
Assurer chaque emprunteur à 100 % signifie que le prêt est couvert à 200 % au total. Cette solution peut être envisagée si chacun des partenaires souhaite que l’autre puisse conserver le logement sans avoir à rembourser le prêt seul en cas de décès ou de sinistre couvert.
Cette répartition peut être pertinente dans certaines situations :
• les deux revenus sont nécessaires pour assumer les mensualités ;
• le couple a des enfants ou des personnes à charge ;
• le prêt représente une part importante du budget du foyer ;
• le co-emprunteur restant ne pourrait pas facilement obtenir un nouveau financement ;
• les partenaires souhaitent renforcer la protection du survivant.
Cette formule n’est toutefois pas automatiquement nécessaire. Une quotité à 100 % sur chaque tête doit être choisie après avoir étudié les garanties, les exclusions, les délais de franchise et le coût de l’assurance de prêt.
Les garanties à vérifier avant de souscrire
La quotité est un critère essentiel, mais elle ne suffit pas à comparer les contrats. Les garanties et leurs modalités d’application doivent aussi être examinées.
La garantie décès fait souvent partie des garanties exigées par la banque. Elle peut permettre la prise en charge du capital restant dû dans la limite de la quotité assurée.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie, aussi appelée PTIA, concerne une situation d’invalidité très lourde. Sa définition figure dans le contrat.
Les garanties incapacité temporaire de travail et invalidité peuvent également être demandées. Elles peuvent intervenir lorsqu’un accident ou un problème de santé empêche l’assuré d’exercer son activité professionnelle, selon les conditions prévues.
Avant de signer, vérifiez notamment :
• les garanties exigées par la banque ;
• la quotité appliquée à chaque emprunteur ;
• les délais de carence et de franchise ;
• les exclusions liées à certaines activités, sports ou déplacements ;
• les conditions applicables aux affections du dos et aux troubles psychiques ;
• le mode d’indemnisation prévu ;
• l’âge de fin de chaque garantie.
La fiche personnalisée remise par la banque permet de connaître le niveau minimal de garanties demandé. La fiche standardisée d’information aide ensuite à comparer les offres.
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
Une séparation ne met pas automatiquement fin au prêt ni à l’engagement des deux co-emprunteurs. Tant que la banque n’a pas accepté une modification, chacun reste tenu au remboursement selon les conditions du prêt.
Plusieurs solutions peuvent être envisagées selon le projet :
• vendre le logement et rembourser le prêt par anticipation ;
• demander une désolidarisation à la banque afin qu’un seul emprunteur conserve le prêt ;
• proposer une nouvelle garantie à la banque, par exemple une caution ou une garantie sur un bien ;
• racheter la part de l’autre partenaire, si le financement le permet.
La modification de la répartition de l’assurance emprunteur peut aussi être nécessaire lorsque l’un des co-emprunteurs reprend seul le prêt. Cette évolution suppose l’accord de la banque et une étude du nouveau dossier d’assurance.
Peut-on changer d’assurance emprunteur après la signature ?
Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment après la signature de l’offre de prêt. Le nouveau contrat doit toutefois présenter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.
Cette possibilité peut être utile si votre situation évolue : séparation, changement professionnel, remboursement anticipé partiel ou modification de la quotité souhaitée.
Avant de changer de contrat, comparez le niveau de couverture et pas uniquement le montant de la cotisation. Vérifiez aussi que les garanties correspondent à votre situation actuelle.
J’EMPRUNTE J’ASSURE peut vous accompagner dans la comparaison des garanties et dans la compréhension des critères demandés par la banque. Chaque situation mérite une étude personnalisée, notamment lorsque les co-emprunteurs ne sont pas mariés ou envisagent une répartition de quotité différente.
À retenir
Lorsque vous achetez à deux sans être mariés, la répartition de l’assurance emprunteur doit être choisie en fonction de votre capacité à poursuivre le remboursement seul.
La quotité ne dépend pas automatiquement de la part de propriété détenue par chacun. Elle peut être répartie à 50/50, 70/30 ou à 100 % sur chaque tête, selon votre situation.
Avant de souscrire, analysez les garanties, les exclusions, les délais de franchise et les conséquences d’une séparation. En cas de doute, demandez à la banque ou à votre intermédiaire de vous expliquer les conditions prévues par le contrat.
Sources
• Service-Public.fr — Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ? (service-public.fr)
• Ministère de l’Économie — Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur ? (economie.gouv.fr)
• Légifrance — Code des assurances, article L113-12-2 : résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment (legifrance.gouv.fr)
• Légifrance — Annexe à l’article R313-8 du Code de la consommation : information sur les garanties exigées par le prêteur (legifrance.gouv.fr)