Investissement locatif et loi Pinel

Investissement locatif

L’investissement locatif est un placement vous permettant de vous créer des revenus complémentaires, de préparer votre retraite tout en vous créant un patrimoine. Avec la loi Pinel, investir dans l’immobilier locatif c’est s’assurer un bénéfice double : à la fois des gains monétaires liés aux loyers perçus et une réduction fiscale.

Quels avantages à l’investissement locatif ? Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? En quoi a t’il augmenté l’attractivité de l’investissement locatif ? Comment s’assurer une rentabilité de cet investissement ?

Mme Dupont à le choix entre emprunter pour acheter un bien qu’elle louera ensuite et qui, à terme, lui rapportera une somme supérieure à son investissement initial ou bien ne pas s’endetter.

A supposer qu’elle soit éligible à un prêt, pourquoi choisirait-il de s’endetter, de payer des intérêts pour un logement où elle ne vivra pas et qui ne lui sera rentable que dans plusieurs années ?

Pourquoi investir dans le locatif ?

Le premier avantage offert par l’investissement locatif, c’est qu’il signifie l’acquisition d’un bien, d’une propriété et donc d’un patrimoine. A l’âge de la retraite, ce patrimoine est la clé d’un revenu régulier ou d’un complément de revenu. Par ailleurs, c’est aussi une façon de sécuriser l’avenir de ses descendants en léguant son bien. Finalement, il s’agit de ne pas voir la dépense immédiate et le poids de l’endettement comme un engagement sans retour.

Louer c’est aussi alléger considérablement vos mensualités d’emprunts et être propriétaire pour 500 euros par mois !

Or, on tend à remarquer dans certaines régions et villes de France que le marché peut être déséquilibré, provoquant ainsi une tension tant pour les acquéreurs au niveau du prix au m² que pour les locataires qui font face à des loyers considérables.

C’est ici qu’intervient le dispositif Pinel. En effet, son objectif est d’encourager l’investissement locatif et l’entrée de nouveaux propriétaires par le biais d’économies sur le long terme d’un côté et d’un rééquilibrage du marché par un encadrement des loyers.

Le principe de la loi Pinel repose sur une réduction des impôts sur les revenus en contrepartie de l’achat d’un bien en vue d’en faire une résidence locative.

Vous aussi, investissez dans le locatif et payez 0 euros d’impôts pendant 12 ans grâce au dispositif Pinel !

Comment maximiser ses revenus via la loi Pinel ?

Le principe de la loi Pinel repose sur une optimisation des revenus par le biais d’une réduction fiscale en fonction de la durée.

Réduction Fiscale en fonction de la durée de location

Durée de la location Montant de la réduction Montant de la réduction DOM - TOMs
6 ans 12% 23%
9 ans 18% 29%
12 ans 21% 32%

 

Le montant déduit correspond à un pourcentage du prix d’achat du bien. Le taux de réduction varie en fonction de l’engagement initial : 6 ans ou 9 ans.

Pour un engagement initial de 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction de 12% les 6 premières années puis de 6% pour une première prolongation de 3 ans et ensuite de 3% pour une seconde prolongation de 3 ans.

Pour un engament initial de 9 ans, la réduction baisse à partir de la 10ème année : 21% sur 12 ans revient à 18% sur 9 ans puis 3% sur 3 ans.

// Investissement maximum de 300 000 € par an et par foyer fiscal, dans les limites de 5500 €/m² et de deux logements par an. //

Exemple : Vous achetez un bien 250 000 euros en métropole que vous souhaitez mettre en location durant 12 ans. Le dispositif Pinel s’applique de la façon suivante :
250 000 x  0,18 = 45 000 € pendant 9 ans = 5000 €/an puis, 3% pendant 3 ans soit 2500 €/an.
NB : Si vous souhaitez louer votre bien à quelqu’un de votre famille ou à un proche, vous pouvez tant que cette personne ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Ainsi, par exemple, si votre enfant majeur fait ses études hors du foyer familial et que vous choisissez d’investir dans la zone où il étudie, vous pouvez bénéficier de Pinel tant que fiscalement votre enfant n’est pas rattaché à votre foyer.  Vous évitez ainsi de payer un loyer et vous bénéficiez en plus de la réduction d’impôts.

Quels investissements locatifs sont éligibles au dispositifs Pinel ?

  •  Le type de bien

Tout d’abord, la première condition réside sur le type de bien. Seules les acquisitions des biens suivants peuvent bénéficier de la loi Pinel :

  • Logement Neuf

  • VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) : La livraison du bien doit intervenir dans les 30 mois suivant l'achat.

 Sont éligibles au dispositif Pinel les opérations effectuées entre le 1er Septembre 2014 et le 31 décembre 2021 (Loi des Finances 2015, art 15).

  • La localisation du bien

Ensuite, le second critère est géographique. En effet, selon la zone où se situe le bien, vous serez ou non susceptibles d’accéder à ce dispositif. Afin de faire fructifier votre investissement au maximum, nous vous conseillons de bien étudier la zone où vous effectuez votre achat non seulement pour être éligible à Pinel, mais aussi pour faire fructifier votre investissement au maximum et d’avoir la meilleure rentabilité. Le dispositif Pinel entre en application dans les zones :

  • A

  • A bis

  • B1

Afin de savoir dans quelle zone se situe le bien que vous souhaitez acquérir et les dispositifs (dont Pinel) auxquels vous pouvez prétendre, il vous suffit d’entrer le code postal correspondant sur le simulateur du gouvernement.

  • Outre-Mer : Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Îles de Wallis et Futuna. 

Les plafonds de la loi Pinel :

  • Le montant du loyer

Vous avez choisi une résidence locative, trouvé un emplacement prisé des locataires et il ne vous reste plus qu’a fixer un loyer qui sera ensuite votre futur revenu : comment déterminer ce montant ?

Le dispositif Pinel fixe un cadre avec des loyers plafonds. Comment estimer ces derniers ?

En métropole :

Zone Plafond de loyer au m²
A bis 17.43€
A 12.95€
B1

9.07€

En Outre-Mer :

Territoire Plafond de loyer au m²
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte, St Martin 10.48€
Nouvelle - Calédonie, Polynésie, Wallis et Futuna 12.81€
  • Le revenu fiscal du locataire

Le second plafond s’applique au(x) locataire(s). En effet, un maximum en terme de revenu fiscal et fonction du nombre de personnes dans le foyer ainsi que de la zone du logement s’applique de la façon suivante :

Revenu fiscal maximum en fonction du Foyer fiscal
Composition du foyer A bis A B1 DOM

Saint - Martin,

Saint Pierre et Miquelon

Polynésie Française,

Nouvelle-Calédonie,

Iles Wallis et Futuna

Personne Seule 38 465€     38 465€ 31 352€ 28 408€ 28 408€ 31 042€
2 personnes 57 489€ 57 489€ 41 868€ 37 938€ 37 938€ 41 452€
+ 1 personne à charge 75 361€ 69 105€ 50 349€ 45 623€ 45 623€ 49 850€
+ 2 personnes à charge 89 439€ 82 776€ 60 783€ 55 077€ 55 077€ 60 180€
+ 3 personnes à charge 107 053€ 97 991€ 71 504€ 64 790€ 64 790€

70 794€

+ 4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ 80 584€ 73 018€ 73 018€ 79 783€
Majoration par personne supplémentaire +13 421€ + 12 286€ +8 990€ +8 149€ +8 149€ +8 903€

En bref :

C’est quoi ?:
  • Acquérir un patrimoine durable

  • S’assurer des revenus futurs

  • Générer une réduction d’impôt pendant plus de 6 ans

Pour qui ?
  • Tout contribuable qui souhaite diminuer sa pression fiscale, se créer un patrimoine et qui paie plus de 2500 € d’impôt par an.

Vous souhaitez avoir l’avis d’un professionnel, ou avoir des informations complémentaires par rapport à votre situation patrimoniale, n'hésitez pas à nous contacter!