Quelle assurance emprunteur pour le rachat de soulte ?

quelle assurance de prêt pour rachat de soulte

Lors d'un divorce ou d'une succession, les personnes sont souvent confrontés au rachat de soulte. Si l’un des propriétaires souhaite racheter la part d’un autre, on parle de rachat de soulte. Cela se traduit par la mise en place d’un prêt hypothécaire ou immobilier afin de réaliser le rachat de soulte et conserver la propriété du bien. S’il existe un crédit immobilier, cela signifie que le bien n’est pas totalement remboursé et qu’il faut acheter à l’autre partie ce qui a déjà été payé. Comment calcule t’on la soulte dans le cadre de l’assurance de prêt ?

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte permet de compenser la différence de valeur entre les biens. Il consiste à racheter les parts d’un bien immobilier acheté à deux ou à plusieurs à condition d’avoir des ressources financières suffisantes. Le financement de ce rachat de soulte peut s’effectuer grâce à un apport personnel ou un crédit. Les conditions soumises par les banques sont les mêmes que pour une demande de prêt immobilier classique. Néanmoins, l’emprunteur devra racheter le prêt en cours avant d’en souscrire un nouveau, ce qui peut engendrer des pénalités de remboursement anticipé. Cette opération implique également des frais de notaire.

Mettez toutes les chances de votre côté !

L’examen du rachat de soulte sera étudié de la même façon que pour une demande de prêt immobilier. Le taux de crédit et les assurances proposées sont les même que lors d’une acquisition immobilière.  La banque analysera le contrat de travail, les revenus, le taux d’endettement, la tenue de compte, le reste à vivre, la capacité d’épargne, l’estimation de la valeur du bien immobilier et le saut de charge.

Important à prendre en compte : la pension alimentaire sera jugée comme un revenu complémentaire pour la personne qui la perçoit, et bien sûr une charge pour celle qui la paye. Il faudra attendre que le montant soit fixé afin que le préteur puisse étudier le dossier.

Prenons pour exemple un couple marié rattaché au régime de la communauté de biens. Si l’un des deux conjoints souhaite acquérir le bien commun alors qu’un crédit est en cours, il devra régler la soulte auprès de son ex conjoint.

Exemple : Un couple X est propriétaire d’une maison achetée au prix de 200 000 €. Le financement de ce bien fait l’objet d’un crédit d’un montant initial de 150 000 €. Au moment du divorce, il reste 100 000 € à rembourser. La maison est estimée par un notaire à 240 000 €.

Si Mr X décide de rester dans le logement, il devra payer à son ex conjointe la somme de 70 000€.

Soit : 240 000 (valeur du bien) - 100 000 (montant du crédit restant) = 140 000 / 2 soit 70 000 euros.

Mr X devra également racheter le crédit immobilier restant pour un montant de 100 000€.

Mr X doit donc investir 170 000 euros pour conserver le bien, sans compter les frais annexes.

Que faire de l’assurance emprunteur ?

Dans le cadre d’un rachat de soulte, l’assurance emprunteur doit être résiliée pour la personne qui n’emprunte plus. Elle doit annuler son contrat d’assurance auprès de la compagnie au motif qu’il n’a plus de crédit immobilier.

Quant à la personne qui reprend le crédit immobilier et finance le rachat de soulte, elle doit contrôler que son assurance emprunteur la couvre avec une quotité de 100 %, prenant en compte la totalité du nouveau prêt.

Qu’elle réalise le crédit immobilier auprès de la même banque ou un rachat de crédit via un autre organisme préteur, le candidat à l’emprunt peut mettre en place une délégation d’assurance en choisissant une assurance de prêt externe afin de diminuer les coûts. En effet, les emprunteurs ne sont pas obligés d’être couverts par l’assurance de leur banque et peuvent choisir une compagnie d’assurance de leur choix. La seule condition est d’opter pour un contrat présentant un niveau de garanties et des exigences identiques à celles du contrat proposé par l’organisme prêteur. Si tel est le cas, la banque ne peut pas refuser la délégation d’assurance, et ne peut pas modifier les conditions du prêt. Cette solution peut se révéler plus économique que les propositions d'assurance des banques.