Qu’est-ce que c’est qu’une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ayant le statut de personne morale et constituée d’au moins 2 personnes, elle présente les avantages de simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier et de diminuer les droits de donation. En vue d’acquérir des biens, les associés d’une SCI ont souvent recours à une demande de prêt associé à une assurance emprunteur. Au regard des taux encore et toujours plus bas, cela pourrait être le moment opportun pour constituer une SCI, mais alors comment assurer son prêt ?
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Sommaire
- Comment fonctionne le prêt immobilier en SCI
- L’assurance emprunteur pour un bien souscrit en SCI
- Emprunt immobilier pour les SCI : la délégation d’assurance
- Quelles quotités choisir pour une assurance de prêt en SCI ?
- Quelles sont les garanties disponibles pour une SCI ?
- Pourquoi choisir la SCI pour recourir à mon prêt immobilier ?
Comment fonctionne le prêt immobilier en SCI ?
Afin d’investir dans un bien immobilier, les gérants d’une SCI peuvent emprunter de deux façons différentes :
- Directement par la SCI : les revenus locatifs doivent alors être à même de couvrir les mensualités
- Directement par les Associés : chaque associé participe à l’emprunt en contractant un prêt immobilier personnel
Les taux d’assurances appliqués sont les mêmes que pour un emprunteur classique. Ils peuvent être à cotisations fixes ou à cotisations variable.
Afin de se positionner sur l’octroi du prêt, la banque prêteuse considère les revenus de chaque associé, ainsi que les futurs loyers perçus par la SCI.
Avant la souscription à votre crédit immobilier, vous serez donc tenu d’adhérer à une assurance de prêt constituée a minima de la garantie Décès et de la garantie PTIA au bénéfice de votre banque.
Grâce au développement de lois relatives à l’assurance emprunteur, prenez le temps de comparer les différentes assurances de prêt disponibles sur le marché et trouvez la meilleure offre de contrat en utilisant notre comparateur d’assurance intelligent gratuit J’emprunte J’assure.
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L’assurance emprunteur pour un bien immobilier souscrit en SCI
Un contrat d’assurance emprunteur pour une SCI ne présente pas de spécificités particulières par rapport à un emprunt classique. Il n’est pas obligatoire mais les banques l’exigent la plupart du temps pour accorder le prêt. C’est une protection aussi bien pour les gérants de la SCI que pour l’établissement bancaire, qui demande au minimum la garantie Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).
Les droits des emprunteurs en SCI sont les mêmes que tout autre emprunteur. Vous aurez en effet le droit à la délégation d’assurance, le droit de procéder à la résiliation de votre assurance au cours de la 1ère année, mais également le droit de mettre en place un changement annuel de vote assurance.
Emprunt immobilier pour les SCI : la délégation d’assurance
Au même titre qu’un emprunt classique, les emprunteurs associés dans le cadre d’une SCI peuvent tirer parti des lois de l’assurance emprunteur à condition que l’objet du financement ne soit pas à destination professionnelle (local commercial, bureau, SCPI..)
Il leur est ainsi possible de changer leur contrat d’assurance emprunteur à tout moment au cours de la première année du prêt à l’aide de la loi Hamon, à condition que le nouveau contrat soit équivalent en garantie avec l’ancien et qu’un délai de préavis de 15 jours soit respecté.
Si le contrat d’assurance date de plus d’un an, l’emprunteur doit faire appel à la loi Bourquin ou loi Sapin 2. Celle-ci permet de changer d’assurance d’emprunt immobilier à chaque date d’anniversaire du contrat.
L’assurance groupe proposée par les établissements prêteurs est un contrat standardisé qui ne prend pas en compte les spécificités du profil de l’emprunteur. Souscrire à une assurance externe via une délégation d’assurance permet de réduire le coût total du prêt en jouant notamment sur un choix de garanties sur-mesure et sur un meilleur taux d’assurance. Il est ainsi possible de réduire considérablement les coûts des mensualités de l’assurance de prêt pour une SCI.
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Quelles quotités choisir pour une assurance de prêt en SCI ?
Dans le cadre d’une assurance de prêt immobilier pour une SCI, c’est la banque qui va imposer la répartition de la couverture, à la seule condition ultime que le total des quotités atteigne 100 % ou plus. En règle générale, cette distribution s’effectue en fonction des risques de chaque profil, avec la moindre quotité attribuée au profil le plus risqué.
À titre d’exemple, si 2 associés sur 3 assument 50 % de quotités chacun, le troisième peut ne pas être assuré si la banque l’accepte. Toutefois, l’établissement de crédit peut se montrer réticent à accorder le prêt si l’emprunteur dépourvu d’assurance bénéficie des plus hauts revenus. Dans ce cas, et si l’emprunteur non couvert n’est plus en mesure de poursuivre le remboursement de sa part du prêt, les deux associés restants prennent à leur charge l’intégralité du capital restant dû.
Notez qu’il est possible pour chacun des associés de choisir l’assurance qui lui convient le mieux, c’est-à-dire qu’un associé peut choisir de s’assurer indépendamment de ses associés ou faire le choix de souscrire auprès du même organisme d’assurance. Cette seconde option peut dans certains cas, réduire le prix de votre assurance de prêt en vous faisant bénéficier de tarifs groupés.
Quelles sont les garanties disponibles pour une SCI ?
Sachez que comme tout emprunt immobilier, la banque prêteuse cherchera à se prémunir contre toute défaillance éventuelle au remboursement de la dette mais avec une SCI, elle sera d’autant plus vigilante.
En effet, dans le cadre de la mise en place d’une SCI, l’assureur demandera une caution de la part de chacun des associés disposant de ressources. Ces emprunteurs se porteront de fait « caution solidaire » du prêt qu’il aura été accordé à la SCI. C’est donc vers eux que la banque se tournera en cas de sinistre afin de se rembourser la somme qui lui est due.
Le patrimoine de ces emprunteurs servira alors de « socle » à la banque et engage les associés à garantir le remboursement du prêt avec un gage de sécurité qui leur est propre.
Pourquoi choisir de souscrire à un prêt immobilier via une SCI ?
Plusieurs points sont à souligner ici puisqu’en effet, dans le cas d’un sinistre entrainer le décès de l’emprunteur, ses ayants droit pourront récupérer son patrimoine.
Réaliser cette transmission de patrimoine dans le cadre d’une SCI permet l’accès a des conditions fiscales très avantageuses en réduisant les droits de donation qui y sont liés.
La SCI peut en effet être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou au régime de l’impôt sur le revenu (IR), ce qui permet de bénéficier du régime fiscales des plus-values immobilières relative à la détention du bien.
De plus, la création d’une SCI est simple et rapide puisque sa formation ne requiert que 3 étapes :
- Il vous suffit de rédiger les statuts de chacun des associés ;
- De publier les informations relatives à votre société dans un journal d’annonce légale ;
- D’immatriculer votre SCI vers le centre de formalité des entreprises.